girniy.ru 1 2 3


УДК 35.073.542:332.832. 2(574) На правах рукописи



КАРИБАЕВ ТАЛГАТ АМАНГЕЛЬДИЕВИЧ


Экономические аспекты развития рынка доступного жилья

(на материалах Республики Казахстан)


Реферат


диссертации на соискание академической степени магистра экономики и бизнеса по специальности 6МO50600 - «Экономика»


Кызылорда, 2012




Работа выполнена в Кызылординском государственном университете имени Коркыт Ата


Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Шалболова У.Ж.


Официальный оппонент: кандидат экономических наук

Ким Е.Г.


Защита состоится «____» июня 2012 г. в ____ часов на заседании государственной аттестационной комиссии в КГУ имени Коркыт Ата по адресу: 120014, г. Кызылорда, Главный учебный Корпус, ул. Айтеке би, 29А.


С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке КГУ имени Коркыт Ата по аресу: 120014, г. Кызылорда, ул. Байсеитова, 100.


ВВЕДЕНИЕ


Актуальность темы исследования. Комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения – основная цель Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы, а также принятой Правительством РК новой Программы развития жилищного строительства на 2011-2014 гг.

Одним из основных направлений развития экономики страны является развитие жилищного строительства, выполняющее социальную политику государства по обеспечению доступного жилья. Жилищное строительство – одно из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года, которое является одной из наиболее важных задач общенационального характера.

Реализация Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан по обеспечению доступным жильем отдельных слоев населения в настоящее время является одной из первостепенных направлений социального развития. Президент Казахстана Н.Назарбаев в ежегодных Посланиях народу страны постоянно одной их основных направлений выделяет вопросы обеспечения населения жильем. В них определены такие направления, как развитие строительной индустрии, строительство комплексов доступного арендного жилья, обеспечение прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование развития индивидуального жилищного строительства.


В принятой программе предусмотрены три основных направления государственной поддержки жилищного строительства: использование системы жилстройсбережений для реализации жилья, фондирование банков второго уровня для финансирования строительства, а также строительство инженерных коммуникаций.

Состояние жилищного строительства зависит от уровня экономического развития страны и благосостояния ее граждан. Принимая во внимание, что обеспечение населения доступным по стоимости качественным жильем является одним из важных факторов улучшения уровня жизни и благосостояния населения необходимо комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающих доступность жилья широким слоям населения.

Строительство нового жилья обеспечит в свою очередь объемом работ строительные компании и предприятия строительной индустрии и поможет наладить производство по выпуску строительных материалов, и приведет к развитию строительной отрасли и созданию новых рабочих мест. Все это направлено на формирование и проведение единой в стране политики жилищного строительства, обеспечения населения качественным и относительно доступным по стоимости жильем.

Рассмотрение экономических аспектов рынка доступного жилья в Казахстане определили актуальность темы исследования.

Степень изученности проблемы. Основные подходы в жилищной сферы в экономической науке рассмотрены в трудах таких зарубежных ученых, как Баррос П., Ст. Батлер, Бригхем Ю., Гиттинджер Дж., Горбунов Э., Дж. Дэниелл, Джек У., Олсон А., Маддал Г.С., Маркандия А., Самуэльсон Т., Р. Страйк, Тол Я., Фальцман В., Харбергер А., Харисс Ф., Хитсхузен Ф., Эрланг А., и др.

Особый вклад в разработку теории рынка жилья и вопросов реформирования жилищного сектора внесли ученые-экономисты стран СНГ: Арсланова З., Балтрушевич Т., Бузова И.А., Белкин Т., Богомолов О.А., Варежкин В.А., Винокуров В.А., Горемыкин В.А., Забелин П.В., Ильин А.И., Косарева Н.Круглов М.И., Любанова М.П., Мелкумов Я.С., Нестеров Л., Степанов О.И., Улюкаев А., Ходжаев Д., Черняк В.З., и ряд других.


Значительный вклад в исследование теоретических и практических аспектов эффективного развития рынка жилья в РК внесли такие ученые, как Адилов Ж.М., Аитов И.А., Алимбаев А.А., Арын Е.М., Ашимбаев Т.А., Баймуратов У.Б., Баяхметов Т.Б., Бисенов К.А., Даутова М., Ерали А.К., Еремин А.С., Шалболова У.Ж. и другие.

Необходимость дальнейшего изучения всех основных экономических аспектов развития рынка доступного жилья обусловили в конечном итоге выбор темы и направлений диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является исследование и изучение экономических аспектов рынка доступного жилья в Казахстане.

В соответствии с указанной целью диссертации и, исходя из утверждения специфики развития рынка доступного жилья были поставлены следующие задачи:

- изучить теоретические и методологические положения по экономическим аспектам развития рынка доступного жилья;

- расширить и углубить знания о современных тенденциях развития рынка жилья в Республике Казахстан;

- обосновать методологические подходы к определению оценки эффективности проектов строительства доступного жилья и обобщить зарубежный опыт развития данного рынка;

- проанализировать современное состояние рынка жилья в Республике Казахстан и выявить основные тенденции их развития на основе анализа факторов, влияющих на эффективность строительства объектов жилого назначения;

- дать оценку развития рынка жилья и жилищного строительства в Республике Казахстан;

- определить экономическую эффективность строительства объектов жилищной сферы;

- дать рекомендации по дальнейшему развитию рынка доступного жилья в Казахстане.

Предмет исследования – совокупность научных методов и экономических подходов в вопросах развития рынка доступного жилья в Республике Казахстан.

Объектом исследования выступает рынок доступного жилья Республики Казахстан.


Теоретической и методологической основой исследования явились, главным образом, фундаментальные труды зарубежных и отечественных ученых-экономистов по вопросам развития рынка жилья, законодательно-правовые акты и постановления Правительства РК, определяющие основные условия функционирования рынка недвижимости, Стратегия развития Казахстана до 2030 года, Государственные программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан, отраслевые методические материалы, нормативно-технические и руководящие документы, данные Агенства Республики Казахстан по статистике, информация управленческих учреждений и научно-исследовательских и проектных организаций.

В ходе исследования были использованы методы системного анализа, факторного и сравнительного экономического анализа, монографической и графической иллюстрации и другие.

Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:

- на основе изучения теоретических и методологических положений по развитию рынка недвижимости в экономической науке определены и предложены концептуальные подходы функционирования рынка доступного жилья;

- осуществлен комплексный анализ рынка доступного жилья в Республике Казахстан, на основе которого предложены основные направления и перспективы его развития;

- дана оценка эффективности строительства доступного жилья и разработаны предложения по оценке и выбору наиболее рациональных вариантов строительства доступного жилья из числа альтернативных;

- предложены и обоснованы рекомендации по созданию нового экономического механизма реализации доступного жилья через систему жилстройсбережений.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:

- теория рынка доступного жилья и методология оценки эффективности строительства жилья с использованием определенных критериев и показателей эффективности;

- анализ современного состояния рынка жилья в Казахстане и выявленные в результате предпосылки перспективного развития рынка доступного жилья;


- оценка эффективности строительства доступного жилья

- новый экономический механизм реализации доступного жилья через систему жилстройсбережений.

Научно-практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что результаты исследования позволяют решить комплекс проблем в изучении экономических аспектов рынка доступного жилья, повышения эффективности оценки строительства нового жилья. Применение предложений и рекомендаций, сформулированных в диссертации, позволит усилить и в значительной мере обновить теоретико-методологическую базу исследования вопросов регулирования рынка доступного жилья и стратегических перспектив развития данного рынка. Разработанные автором научно обоснованные результаты могут быть использованы в деятельности банков второго уровня и подтверждены актами о внедрении.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и результаты исследования докладывались и обсуждались на международных и областных научно-практических конференциях, в том числе: «Актуальные проблемы обеспечения качества и конкурентоспособности товаров и услуг в условиях глобализации» (Караганды, 2012 г.), «20 жыл: Экономикалық өрлеу және тәуелсіздік туы» (Кызылорда, 2012 г.). Результаты работы использованы в деятельности АО «БТА Банк».

Публикации. По теме исследования опубликовано 2 научные работы общим объемом 0,8 п.л., в том числе, в материалах международных и областных научно-практических конференций - 2.

Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, выводов, списка основных использованных источников. Диссертация включает 86 страниц текста, содержит 10 таблиц и 13 рисунков.


Основная часть

В первом разделе «Теоретические и методические основы развития рынка доступного жилья в Казахстане» раскрыты экономические основы формирования рынка доступного жилья, методические особенности оценки эффективности строительства доступного жилья и проведен анализ зарубежного опыта развития жилищного строительства.


Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам. Обеспечение граждан доступным жильем является важным фактором создания атмосферы стабильности, так как человек, имеющий недвижимость, подумает, прежде чем совершить противоправное действие или нарушить права другого человека.

Президент Казахстана Н.Назарбаев в ежегодных Посланиях народу страны постоянно одной их основных направлений выделяет вопросы обеспечения населения жильем. В своем Послании в 2008 г. Президент отметил следующие направления: доступность и качество жилья; предоставление государственным служащим и работникам бюджетной сферы через систему жилищных строительных сбережений предварительных жилищных займов по процентной ставке, не превышающей 4% годовых; акцент на строительстве арендного жилья; обеспечение прозрачности деятельности строительных компаний и повышение уровня конкуренции в отрасли; усиление защиты прав участников долевого строительства жилья; упрощенные правила предоставления и оформления земельных участков в целях стимулирования индивидуального жилищного строительства; освоение индустриальных, недорогих и экологичных технологий строительства индивидуального жилья; нужно использовать передовой опыт зарубежных стран.

Для большинства казахстанских семей необходимость улучшения жилищных условий является насущной проблемой. В улучшении жилищных условий нуждается около 70% населения республики. Однако недостаточные объемы жилищного строительства, ежегодный рост цен на жилую недвижимость, наблюдаемое превышение фактических сроков подрядного строительства над нормативными, значительный износ производственных фондов в строительстве, как и многие другие вопросы, определяют ситуацию формирования рынка доступного жилья как проблемную. В стране выявилось большое количество проблем, препятствующих формированию рынка доступного жилья. Основными причинами, сдерживающие доступность жилья в республике по проведенными нами исследованиям, позволили выявить: спекулятивный рост стоимости жилья на вторичном рынке; монопольно завышенная стоимость строящегося жилья; высокая доходность инвестиций в недвижимость; низкое соотношение между уровнем денежных доходов и стоимостью жилья; неэффективная система ипотечного кредитования; неразвитость системы жилищных строительных сбережений; недостаточное предложение на рынке жилья; отсутствие рынка арендного жилья (рис. 1).




Примечание - Составлено автором.


Рисунок 1 - Факторы, сдерживающие доступность жилья в Казахстане


При оценке эффективности строительства жилья (доступного) необходимо пользоваться критериями общеизвестными в международной практике, а именно чистой текущей стоимости проекта строительства жилья, внутренней нормы доходности инвестиций, индекса рентабельности (прибыльности), а также дисконтированного периода окупаемости проекта строительства жилья.

Строительная отрасль одна из первых отраслей, получившая негативный эффект от мирового экономического кризиса. Но тем не менее, сектор строительства является одним из стратегических направлений Правительств многих стран, ввиду его исключительной важности в увеличении показателей экономического развития государств.

Если рассматривать зарубежный опыт строительства доступного жилья, то необходимо сказать об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных фирм на удовлетворение этого спроса, с другой. Данная ситуация сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестиций. О развитости зарубежных институтов жилищного строительства говорят следующие факты. В России лишь для 11% населения на одного человека приходится 17-18 м2 жилья, за рубежом данные цифры составляют 30-35 м2. Исключительно важное значение рои оценке рынка доступного жилья имеет значение количественного экономического показателя, как обеспеченность населения жильем в расчете на 1 м2 (рис. 2).

Примечание – Данные Агентства РК по статистике и информационного ресурса Urban-Planet.

Рисунок 2 - Обеспеченность населения жильем (кв. м. на 1 чел.) по состоянию 2010 г. (в % к 2005 г.)



Из приведенного анализа видно, что на 1 человека наибольшая обеспеченность жильем приходится в Норвегии (73 м2) и наименьшая (8 м2) в Таджикистане. Исходя из данных, потенциал роста жилья по площади на 1 человека в Казахстане достаточно высок, даже в случае сравнения с данными по странам СНГ. Государство создает благоприятные условия для комплексного решения проблем развития жилищного строительства, обеспечивающие доступность жилья широким слоям населения.

Во 2 главе данного исследования проведен анализ рынка доступного жилья в Республике Казахстан. Формированию благоприятных тенденций в области жилищного строительства способствовали макроэкономические факторы: общий экономический рост, стабильная политическая обстановка, приток иностранного капитала и инвестиционных вложений, рост благосостояния населения, возможность легализации доходов, развитие ипотечного кредитования. Доля строительства в ВВП в 2010 г. составила 8,5%, что выше уровня 2009 г. в 1,08 раза. Объем вводимых в эксплуатацию основных фондов в 2010 г. по сравнению с аналогичным показателем 2005 г. увеличился в 1,97 раза. Анализ показал, что средняя стоимость 1 м2 жилья в среднем по республике выросла в 1,8 раза (рис. 3).



Примечание – Составлен автором.


Рисунок 3 – Динамика стоимости строительства жилья в среднем по РК за 2005-2010 гг.

В развитии экономики Казахстана в 2004-2011 гг.наблюдется рост спроса на жилую и коммерческую недвижимость. Это дало импульс развитию строительного сектора и рынка ипотеки. В 2007 г. цены на вторичном рынке жилья выросли на 1780% по отношению к 2000 г., а но новое жилье на 775% тоже соотвтственно. Объем ипотечного кредитования банками второго уровня достиг 700 млрд. тенге. На наш взгляд некоторыми причинами поддержания уровня операций на высоком уровне являются: поддержание уровня операций на рынке жилой и коммерческой недвижимости, ввиду снижения цен на нее; низкая обеспеченность населения в стране жильем; рост операций с залоговым имуществом банками второго уровня.


Экономический спад в стране отрицательно повлиял на уровень деловой активности в строительном секторе. В этот период многие крупные строительные и девелоперские компании были вынуждены приостановить и перенести сроки ввода в эксплуатацию большинства объектов. В Казахстане общий объем жилых площадей, введенных в эксплуатацию в в 2003 г. вырос с 2,1 млн. м2 до 6,4 млн. м2 в 2009 г. (рис. 4).



Примечание – Составлен автором.


Рисунок 4 - Общая площадь построенных жилых домов в Республике Казахстан


В Казахстане за период с 2000 г. по 2009 г. построено около 45 млн. м2 жилья, при существующих 276 млн. м2 или обновление составило 17%. В будущем планируется, возводить порядка около 6 млн. м2 жилья или 3% от существующего объема. Согласно данным, было зафиксировано уменьшение показателей ввода жилых домов до 6%, с одновременным снижением индивидуальных строений на 9% в 2008 г. и на 12% в 2009 г.

В 2010 г. реализация со стороны государства антикризисных мер позволила не допустить снижения объёмов ввода жилья и сохранить его на достигнутом уровне 2009 г. Данный показатель фактически составил 6,4 млн. м2 или 100,1% по сравнению с 2009 г. В 2011 г. построено порядка 6,0 млн. м2 жилья за счет всех источников финансирования, из них 494 тыс. м2 государственного жилья за счет средств из республиканского бюджета и порядка 2,3 млн. м2 жилья с участием дольщиков, завершаемых за счет господдержки. Рынок строительства с участием частного капитала в годы кризиса сузился и не имеется явных предпосылок для его оживления, если не учитывать фактор антикризисных мер, то. Так, если в 2007 г. объем инвестиций составил 490 млрд. тенге, то в 2010 г. – 317 млрд. тенге, то есть произошло сокращение на 35%.

Факторами роста строительства жилья могут быть наличие в залогах банков второго уровня земельных участков для строительства, находящихся в районах застройки и имеющих перспективу быть вовлеченными в строительство в случае наличия инфраструктуры. При этом государство не должно являться активным участником рынка или подменять его. По мировому опыту роль его должна заключаться в регулировании рынка, а непосредственное участие ограничивается решением проблем социально-защищаемых слоев населения, строительством инженерно-коммуникационной инфраструктуры.


В 2011 г. завершено 58 объектов долевого строительства с 13 тыс. дольщиками. В том числе в г.Астане - 25 объектов с 6 тыс. дольщиками, в г.Алматы - 19 объектов с 3,4 тыс. дольщиками, в других регионах - 14 объектов с 4,3 тыс. дольщиками (рис. 5).



Примечание – Составлен автором.


Рисунок 5 - Объемы жилищного строительства РК в 2011 г. по формам собственности


Согласно утвержденной «Программа жилищного строительства на 2011-2014 годы» в 2011 г. выделено 360 млрд. тенге, в т.ч. 20,8 млрд. тенге для реализации пилотных проектов с участием АО «Жилищный строительный сберегательный банк» и местных исполнительных органов. Всего в 2011-2014 гг. ожидается строительство около 24,3 млн. м2 жилья, в т.ч. 6 млн. м2 жилья постоено в 2011 г. В 2012 г. планируется построить 3,2 млн. м2 жилья, в т.ч. индивидуальное жилищное строительство – 0,8 млн. м2, государственное жилье – 0,4 млн. м2, коммерческое жилье – 2 млн. м2.

В рамках программы для удовлетворения растущего спроса стимулируется строительство жилья. Финансирование ведется через акиматы и банки второго уровня (АО «Жилстройсбербанк») для финансирования из числа своих вкладчиков. Идея финансирования через АО «Жилстройсбербанк» заключается в реализации новой схемы строительства жилья с использованием потенциала системы жилстройсбережений. В рамках программы предусмотрено выделение 26 млрд. тенге для увеличения уставного капитала государственного банка. Будут сохранены объемы государственной поддержки строительства арендного жилья до 2015 г. – ежегодно по 10 млрд. тенге. В 2012г. предусмотрено 6,6 млрд. тенге на развитие городов-спутников городов Астаны и Алматы, а также 4,8 млрд. тенге по программе «Нурлы кош» на строительство инженерных сетей.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, несмотря на государственные программы поддержки жилого строительства, в настоящее время принцип коммерциализации процессов в секторе гражданского строительства остается неопределенным. Инвестиции в сектор жилищного строительства эконом-класса на сегодняшний день практически полностью состоят из государственного финансирования, превышая частные вклады, которые действуют из соображений быстрой оборачиваемости и возвратности средств. На наш взгляд, рост данного вида инвестиций будет сохраняться в основном в сегменте элитного класса, и возврат объемного частного финансирования в нижний сегмент в ближайшем будущем будет медленным, достаточно осторожным, и в основном зависящим от расширения банковского кредитования.

Тем не менее, базируясь на текущем и прогнозном уровне спроса на СМР от выполнения государственных программ в секторе жилой недвижимости, медленном увеличении доходов населения и прогнозируемом улучшении состояния роста ипотечного кредитования, на наш взгляд постепенный рост спроса на рынке недвижимости и объемов строительной отрасли в ближайшие годы.


следующая страница >>